專用?共用? 哪裡不同?

by 彼得老潘

買房有時候會遇到低樓層有所謂的露臺,這時業務人員會說:這是這戶的”約定專用露臺”,咦?奇怪他不是長在我家外面嗎?怎麼不屬於我這戶產權呢?
按照《公寓大廈管理條例》第3條將公寓大廈建物分為四種類型:專用部分、共用部分、約定專用、約定共用四種類型。

專用部分

  • 獨立使用性質的室內空間。
  • 《公寓大廈管理條例》內容:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。
  • 指屋主(所有權人)可以『獨立使用的空間』,並且可以單獨登記為區分所有權的標的物,就稱為「專有部分」,像是室內登記的實際坪數,包含:室內面積或附屬建物如陽台面積等都涵蓋在專有部分內,除了法律有另外規定限制外,屋主(所有權人)可以自由的使用、收益、處分,其他第三人干涉不到你怎麼使用。
  • 專有部分分別為主建物和附屬建物(例如雨遮、屋簷露台、陽台)。

共用部分

  • 共同使用的大樓公共設施。
  • 《公寓大廈管理條例》內容:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。
  • 也就是權狀內不算在專有部分的附屬建築物,同時是提供給社區全體住戶共同使用的區域,如:屋頂、屋頂突出物、防空避難室或機電空間等,都算在公用部分,這些地方是不可以登記成專有部分。

約定專用

  • 只有使用權沒有所有權的區域。
  • 《公寓大廈管理條例》內容:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
  • 通常是把原本屬於整個社區的某一塊,以約定的方式單獨給某一戶專門使用,最常見的就是露台、花台、一樓庭院等地方。
  • 大多數的預售屋與新成屋交易,在簽約時同時也會簽下「分管協議」,並在合約內的平面圖上標示「約定專用」的區塊與為哪一戶專用,以權利範圍來說,約定專用的區域屬於『只有使用權沒有所有權』,要自己管理維護及負擔該區域的修繕問題,故該專用用戶不需要再繳管理費,同時,約定專用的面積只會出現在謄本標示部,並沒有算進權狀面積內。假設後面想再加裝像是雨遮或是花架等設施,要事先取得社區管委會同意後,且尺寸大小都有符合社區規約才可以增建。
  • 「約定專用」部分並不會算在權狀面積裡面僅會在謄本中標示,雖然不會計算面積,但房價也還是得照算;通常現在的露台部分,每坪的價格通常為該區住宅 1/2~1/3左右上下。

約定共用

  • 本來你自己的東西分享給社區全體共用。
  • 《公寓大廈管理條例》內容:指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
  • 比如一樓的騎樓、管理室的戶別等等。
  • 是將原本屬於社區大樓裡某一戶的區域,同樣用約定的方式提供給整個社區使用。
區分說明
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