房屋買賣之稅務~(6稅1費用)!

by 彼得老潘

稅務問題很多人一看就想睡覺,複雜無趣又不能不了解…老潘也不例外每當報稅季節一堆文謅謅的內容與法條看了就想睡覺…

今天雖然內容是講房屋買賣之間會產生的稅務與相關費用但只稍微點到就好,以後有機會在一項一項細看…

大多數的人都將目光集中在房價上,卻常常忽略各種稅負的支出,
房屋買賣的流程大致可分為四個階段:簽約、用印、完稅到交屋,而每個階段所要繳納的稅費都不同,
分別是6種稅務與1種費用:
契稅
印花稅
房屋稅地價稅
土地增值稅
房地合一稅
地政登記規費
這6稅1費用分別由買方、持有方、賣方繳納。

先用表格一眼就看清楚大至繳稅的對象與內容。

稅務表格
稅務表格

印花稅

  • 印花稅是一種憑證稅,通常是針對特定憑證所課徵的稅,只要”憑證”是在中華民國境內成立的,就要課印花稅。

  • 而憑證的種類很多,例如契約、收據等,但並非每種憑證都需要繳印花稅,一般常見的像是買房簽約時,買方需要繳交印花稅。

  • 不動產買賣雙方當事人如要向地政機關辦理過戶時,必須依照規定的格式簽署不動產買賣契約書(公契),按照契約訂立價款的 0.1% 金額貼印花稅票後,才可辦理產權移轉登記。

  • 可以上台北市稅捐稽徵處的印花稅試算網站,線上試算。

契稅

  • 契稅稅額 = 房屋現值 × 稅率

  • 房屋現值:並非房屋目前的市價,而是由縣市稅捐處派稽查人員評定,會比市價低得多。

  • 契稅是在房屋所有權轉移時所徵收的租稅,也是屬於財產稅與地方稅的一種。

  • 通常不動產買賣都是房屋與土地一併移轉,這時候買方就必須繳納「契稅」,賣方則須繳納土地增值稅,金額是房屋評定現值乘上 6%.但若只有土地的買賣,因為沒有房屋可以評定現值,因此也不需繳交契稅。

地政登記規費

地政登記規費大致上可分為下列四種:

  1. 登記費:

    依據土地法第76條及土地登記規費及其罰鍰計徵補充規定,聲請為土地及建物權利變更登記,應由權利人按「申報地價」或「房屋現值」或「權利價值」的千分之一繳納登記費,也分為買賣登記費及設定登記費。

  2. 書狀費:

    土地及建物登記如有需要核發權利書狀的情形需繳納書狀費。例如:辦理買賣所有權移轉登記,地政機關會發給買方房屋權狀,辦理抵押權設定登記,地政機關也會發他項權利證明書給權利人,買方就要付一張80元。

  3.  工本費:

    民眾若要瞭解土地及建物的產權登記狀態,只要知道座落地段地號或建號,到地政事務所申請登記簿謄本即可,申請人是要繳納工本費的.人工影印謄本每張5元起、電腦列印謄本每張20元。

  4. 僅申請閱覽地籍圖之藍晒圖、複製圖或是電子處理的地籍資料者,申請人需繳納閱覽費,依內容不同,每筆(案)10元起不等。

土地增值稅

  • 土地漲價總數額×土地增值稅率-累進差額

  • 當土地所有權人出售土地或房屋時須繳交的費用,課稅範圍是土地的持有期間至土地出售期間的增值部分。

  • 土地增值稅分為「自用住宅稅率」及「一般稅率」兩種,一般20%、30%、40%;自用住宅優惠稅率10%。

房地合一稅

  • 實際交易所得×(15%~40%)

  • 政府為了防杜藉由不同型態移轉避稅,修法後將交易預售屋及符合一定條件之股份(或出資額)視為房地交易,必須課房地合一稅!

  • 稅率:境內居住者
    *持有時間2年以內:稅率45%
    *持有時間5年以內 超過2年:稅率35%
    *持有時間10年以內 超過5年:稅率20%

    *持有時間超過10年:稅率15%

  • 房地合一稅試算,可以到財政部提供的房地合一稅額試算工具進行計算

房屋稅

  • 適用稅率X房屋評定現值 = 應繳納房屋稅

  • 房屋稅及地價稅是持有房屋期間每年都要繳的稅,如果是房地總價高於一定水準還要繳交豪宅稅(此標準各縣市不同)。

  • 房屋稅之課徵,不以合法為必要。無照之違章房屋仍應課徵房屋稅。

地價稅

  • 課稅地價x稅率 – 累進差額 = 應納稅額

  • 地價稅是一種地方稅,顧名思義是針對房屋或土地所在的地價課稅,如果地價愈高,要繳的稅也就愈多。

  • 稅法規定原則上,以納稅義務基準日(8月31日)當天土地登記簿上所記載土地所有權人或典權人,為地價稅的納稅義務人,不論實際擁有土地時間的長短,該年度就要繳納全年的地價稅。
  • 如果地價稅繳納逾期,每超過2日會按照應納稅額加徵1%滯納金,最高加徵15%。

  • 你可能會覺得不公平,但實際上通常會以買賣契約書中約定,依照交屋日按比例計算買賣雙方應分別負擔的地價稅額,再由納稅義務人繳交。

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