謄本也可以估價?

by 彼得老潘

老潘喜歡看房,且查詢價格不外乎會到實際登錄查詢成交價,但若當下你是要去買房談價格這時間點是在實登之前怎麼可能有價格呢?
還記得老潘之前有一篇文章在講謄本他項權利部嗎?這時候就派的上用場,讓我們來看看如何用謄本他項權利部(權狀?謄本?好難~5分鐘讓你懂!(2)-謄本篇)來推估屋主購屋成本。

他項權利部內容

登記建物所有權之外的其他項權利狀態,主要內容為標示出他項權利的種類資訊,債權額比例、擔保債權總金額、擔保債權種類及範圍、擔保債權確定期日、清償日期、利息(率)、遲延利息(率)、違約金、其他擔保範圍約定、債務人及債務額比例、權利標的、標的登記次序、設定權利範圍、證明書字號、設定義務人、共同擔保地號、共同擔保建號、其他登記事項……等資訊(內容與土地他項權利部一樣),若是建物他項權利部為空白狀態,即代表該房屋沒有貸款。

推算方式

通常,如果權利人是「一般銀行」,這類權利常為「普通抵押權或最高限額抵押權」(如下圖所示),且可能是跟銀行借款買房時所產生,其中,「擔保債權總金額」即代表抵押給銀行擁有的「權利總值」,擔保的範圍包含本金、利息、違約金等費用所以會比貸款的金額加計兩成計算。
若購屋者無法利用實價資料知道屋主取得成本,此時就可用「擔保債權總金額」來推估,假設為2400萬,則屋主貸款金額就可能是2000萬(2400萬/1.2=2000萬,一般貸款成數為8成但特定區預貸款成數無法超過六成,這必須評估當時屋主取得房屋實的成數來衡量推估。
以上述例子通常用8成來計算,2000萬/0.8便可推算屋主原始取得成本約莫為2500萬。

建物他項權利部
建物他項權利部

二胎貸款

此外,若權利人是一般「自然人」或是「民間私人借貸公司」,有些屋主甚至會貸到二胎或三胎都有可能,這類因借款利率往往比銀行更高,通常顯示屋主資金需求較為緊俏或者急需資金使用,才會向民間借貸設定抵押益,此時購屋者就有更大議價空間。

第二類謄本申請

目前民眾要取得謄本相當簡單與容易,以「第二類謄本」來說,申請人沒有身分限制,「任何人」都可申請調閱,只要到地政事務所調閱「土地登第二類謄本」,從「他項權利部」即可得之屋主貸款狀況。(第二類謄本會隱匿屋主的姓名、統一編號、出生日期等個資。)

**查詢:內政務地政司「地籍圖資網路便民服務系統」**

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