車位大學問(1)–產權篇

by 彼得老潘

消費者買房當遇到買車位時通常會看的是地下幾層?車位是大還是小車位?是平面還是機械式?價格?…比較少注意到停車位是:法定、增設或獎勵型,但車位的產權也是相當重要的為了避免日後產生糾紛就讓老潘來為你說個明白。

 

法定停車位

  • 來源:

    依據內政部發布的《建築技術規則》 中的建築設計施工編第59條,「建築物新建、改建、變更用途或增建部分,依都市計畫法令或都市計畫書之規定,設置停車空間。 」也就是說按建物所區分的用途、樓地板總面積達到一定標準時,最少應設置之停車位,即為法定停車位。

  • 法定停車位產權移轉的法源,則為《公寓大廈管理條例》第58條,「公寓大廈之起造人或建築業者,不得將共用
    部分,包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備,讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」
    以及《公寓大廈管理條例》第4條,「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之

    應有部分分離而為移轉或設定負擔。」

  • 這也就是許多人會認為,若買房有連帶買「法定停車位」,未來出售時多會連同房屋一起賣,或是只能將「法定停車位」賣給住戶。但實際上買房是可以不買法定車位,沒有限制一定得綁車位才能移轉。

  • 為將法定車位做強制性管理(號稱918條款):
    1991年9月18日以前可能以「主建物」方式登記有獨立權狀, 可以賣給任何人, 或者也可能以「公設」方式登記, 沒有獨立權狀, 只能賣給同社區的所有權人。

    1991年9月18日以後內政部規定「法定停車空間」必須以共用部分﹝即公共設施﹞的方式辦理產權登記。

  • 依土地登記規則之規定:有產權但沒有獨立所有權狀、不得與建築物分開來買賣。所以這種停車位只能內賣於同棟大樓之區分所有權人(為持分調整),不能出賣於非本棟大樓外之其他人。

  • 依登記公設區分:1. 若登記為大公, 由社區全體住戶共同持有產權, 使用權屬於全體住戶, 必須共同協商車位使用方式, 例如抽籤或每季、每年輪流停車等. 2. 若登記為小公, 經由分管協議方式將特定範圍的使用權限指定給特定住戶, 不想要車位之住戶就不需分攤持分, 因為在計算管理費和房屋稅時有差異.
法定車位登記範例
法定車位範例(資料來源:新北市政府)

增設停車位

  • 來源:

    指法定停車位以外,建商或起造人以剩餘的樓地板面積或法定空地在符合停車空間之規定情形下,自行設置的停車位,該建築面積未受政府獎勵者,即為增設停車位。

  • 產權登記:
    1.得以公共設施買賣(有產權無獨立權狀)限於同棟大樓之區分所有權人。

    2.以公共設施或獨立權狀之方式辦理登記,且停車位之使用、收益乃由該停車位所有人自行處理之,其出售停車位,不限定於該區分所有建物之區所有權人。

  • 不屬於《公寓大廈管理條例》第58條規範的範圍,因此可以自由買賣。

  • 除了房子建物權狀外, 若還有另有一張權狀, 上面登記另一個建號的主建物持分, 以及停車空間的所有權持分, 這種狀況下可能就是可以外賣的車位, 也就是可以賣給同一棟大樓所有權人以外的外人.
增設車位範例(資料來源:蘋果日報)
增設車位範例(資料來源:蘋果日報)

獎勵停車位

  • 來源:
    政府為因應都市發展並解決越來越嚴重的停車問題利用提供容積獎勵的方式,獎勵建商於建築依『省市建築物增設停車空間鼓勵要點』規定增設停車位換取增加總樓地板面積,即為獎勵停車位。而依該規定所增
    設之停車位,必須提供公眾之使用(內政部解釋所謂的「公眾」也包含社區人員),即應提供不特定之第三人作為停車位使用,但必須負擔管理費用,於建物明顯的地方設置停車空間之標示牌。
  • 產權登記:
    1.可為主建物之登記並可單獨移轉所有權(有獨立權狀)其買賣並不侷限於該區分所有建物之區分所有權人。
    2.若與法定停車空間在同一樓層時,在構造上、使用上無法區隔時,就必須以公共設施方式辦理登記(即有產權,沒有獨立所有權狀)。買賣之人限定於同棟大樓之區分所有權人。
  • 不過,由於許多建商透過停車獎勵獲得容積,增加樓地板面積銷售,但許多社區落成後,卻沒將停車位對外開放,提供大眾使用。
    因此受稱爭議的「獎勵停車位」容積獎勵措施,該法規施行至2012年12月31日為止。雖已無此獎勵措施,但在中古屋市場買賣,民眾還是有機會碰到獎勵車位。
  • 購買獎勵停車位價格或許較低, 但使用上並不利, 所以還是購買法定或增設停車位較有保障。
獎勵車位登記範例
獎勵車位範例(資料來源:新北市政府)
三種類型車位差異
三種類型車位差異

注意事項

看完上述幾種類型車位後下次看屋請注意:

  1. 車位是法定、增設或獎勵型
  2. 車位的登記方式?有無獨立權狀?可否移轉?
  3. 管委會針對車位是否有特別規定?
  4. 車位編號是否一致?是只有使用權還是同時擁有所有權?
資料參考:
1.地政事務所停車位登記方式範例.
2.黃存忠地政士事務所.
3.建築技術規則建築設計施工編.

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