買賣預售屋8步驟!

by 彼得老潘

許多人對預售屋買賣流程很陌生,畢竟跟購買成屋還是有所差別,讓我們簡單看一下購買流程。

賞屋

根據(5W1H)來尋找符合個人需求的屋型、地段與價格帶,可在實價登錄上查詢周邊成交價格是落在哪?建議多看幾間預售屋在做決定。
看預售屋注意事項可參考此篇文章:

如夢似真的預售屋—如何看預售屋(1)

如夢似真的預售屋—如何看預售屋(2)

預售屋接待中心(華固一莊)
預售屋接待中心(華固一莊)

下訂/審閱/簽約

若覺得此建案符合需求則銷售人員會請你先下個小訂(俗稱”紅單”),過去很多投資客有靠出售紅單賺一筆,但現今政府與建商為了抑制炒房會禁止紅單轉讓。

預售屋紅單交易 最重課稅45%

通常小訂金額為10~20萬左右,若要刷卡要注意日後若退訂手續費是誰要支付! 下完小訂後銷售人員會給你一本”預售屋買賣定型化契約“書,很厚一本~不要偷懶一定要看,這關乎你的權利,依照內政部規範客戶至少有5日合約審閱期。

若內容確認無誤後便可以進入簽約流程,一般小訂+簽約金即是購買預售屋的頭期款,通常是房屋總價的10%左右。

預售屋訂單
預售屋訂單

繳工程款

預售屋施工期間需繳付工程款,一般從開工到完工約2~3年,而現在因疫情關係有些建案甚至超過5年的建案都有(小孩國小都可以唸完了房子卻還在蓋!),工程款一般為總價款的15%左右,繳費方式通常分為以下二種方式:

A-按工程期繳納(依照工程進度:建物主體完成、外飾完成以及申請使照通過…)

B-按月繳款,繳款金額平均分攤到各月份(無論施工進度如何,皆須按月繳納)

另外也有一種號稱工程0付款, 施工期間不需繳交工程款,而是等到預售屋的結構體完成或等交屋時再一起繳交,但須注意此筆金額等於是一次繳交頭期款,金額比較龐大。

工程繳款單
工程繳款單

客變期

預售屋與成屋最大不同也是最有趣的地方就是可提出客變需求,通常建商會有個「預售屋客戶變更設計期」,請建商按照你的需求,變更屋內隔間與裝修,以利省去日後裝修成本(等成屋改格局會很燒錢),變更次數通常以1次為限,但就老潘知道現在很多建商一開賣就不給客變,這有點失去買預售屋誘因之一。

客變工程
客變工程

完工/使照/對保

房子主體完成後建商會去申請使用執照,此時會請已購戶驗屋,為期2~3個月。

等建商領到使照後,會請已購戶到銀行進行對保程序(對保的意思就是確認貸款種類、利率、還款方式等細節,若確認無誤,將簽署「撥款同意書」),基本上建商會整批與銀行談貸款的優惠利率,你也可以選擇自己配合的銀行。

 另外請特別注意,如還有想轉單轉約的客戶,此時不能在換約需等交屋過後了!

使用執照
使用執照

完稅

預售屋在過戶之前必須繳納相關稅款,包括地價稅、房屋稅、土地增值稅、印花稅、契稅、相關規費等,通常建商會採取多退少補之方式。通常交屋後,買方還會有一筆約20~30萬元不等的費用,包含代書費、瓦斯管線費、預收半年的管理費…等等。

地價稅
地價稅
房屋稅
房屋稅
契稅
契稅
土地增值稅
土地增值稅

過戶

由建商委託的代書,辦理房地產過戶手續,這時也會申請房屋及土地權狀,需於建商領到使用執照後4~6個月左右完成。

過戶
過戶

驗收交屋

驗收發現缺失,可在圖面或驗收單上請建商限期改善,等到建商都改善好後,才會匯最後的交屋尾款。否則將扣留「交屋保留款」,通常也是購屋的尾款,約為總價的5%。

驗屋交屋
驗屋交屋

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