內容大綱
許多人對預售屋買賣流程很陌生,畢竟跟購買成屋還是有所差別,讓我們簡單看一下購買流程。
賞屋
根據(5W1H)來尋找符合個人需求的屋型、地段與價格帶,可在實價登錄上查詢周邊成交價格是落在哪?建議多看幾間預售屋在做決定。
看預售屋注意事項可參考此篇文章:
下訂/審閱/簽約
若覺得此建案符合需求則銷售人員會請你先下個小訂(俗稱”紅單”),過去很多投資客有靠出售紅單賺一筆,但現今政府與建商為了抑制炒房會禁止紅單轉讓。
通常小訂金額為10~20萬左右,若要刷卡要注意日後若退訂手續費是誰要支付! 下完小訂後銷售人員會給你一本”預售屋買賣定型化契約“書,很厚一本~不要偷懶一定要看,這關乎你的權利,依照內政部規範客戶至少有5日合約審閱期。
若內容確認無誤後便可以進入簽約流程,一般小訂+簽約金即是購買預售屋的頭期款,通常是房屋總價的10%左右。
繳工程款
預售屋施工期間需繳付工程款，一般從開工到完工約2～3年，而現在因疫情關係有些建案甚至超過5年的建案都有(小孩國小都可以唸完了房子卻還在蓋!)，工程款一般為總價款的15%左右，繳費方式通常分為以下二種方式:
A-按工程期繳納（依照工程進度:建物主體完成、外飾完成以及申請使照通過…）
B-按月繳款,繳款金額平均分攤到各月份（無論施工進度如何，皆須按月繳納）
另外也有一種號稱工程0付款， 施工期間不需繳交工程款，而是等到預售屋的結構體完成或等交屋時再一起繳交，但須注意此筆金額等於是一次繳交頭期款，金額比較龐大。
客變期
預售屋與成屋最大不同也是最有趣的地方就是可提出客變需求，通常建商會有個「預售屋客戶變更設計期」，請建商按照你的需求，變更屋內隔間與裝修，以利省去日後裝修成本(等成屋改格局會很燒錢)，變更次數通常以1次為限,但就老潘知道現在很多建商一開賣就不給客變,這有點失去買預售屋誘因之一。
完工/使照/對保
房子主體完成後建商會去申請使用執照,此時會請已購戶驗屋,為期2~3個月。
等建商領到使照後，會請已購戶到銀行進行對保程序(對保的意思就是確認貸款種類、利率、還款方式等細節，若確認無誤，將簽署「撥款同意書」)，基本上建商會整批與銀行談貸款的優惠利率，你也可以選擇自己配合的銀行。
另外請特別注意，如還有想轉單轉約的客戶，此時不能在換約需等交屋過後了!
完稅
預售屋在過戶之前必須繳納相關稅款，包括地價稅、房屋稅、土地增值稅、印花稅、契稅、相關規費等，通常建商會採取多退少補之方式。通常交屋後，買方還會有一筆約20~30萬元不等的費用，包含代書費、瓦斯管線費、預收半年的管理費…等等。
過戶
驗收交屋
驗收發現缺失，可在圖面或驗收單上請建商限期改善，等到建商都改善好後，才會匯最後的交屋尾款。否則將扣留「交屋保留款」，通常也是購屋的尾款，約為總價的5％。
