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公益出租人,是指把住宅出租給符合租金補貼資格的租客,並經地方主管機關認定的房東。
很多房東是報稅時才發現:房客申請了租金補貼,自己就成了公益出租人。政府自 2022 年推動租金補貼專案,租客申請不需要房東同意,政府也不會通知房東。
公益出租人的 3 個條件
- 房東與屋主是同一人。
- 租客符合租金補貼資格。包括住宅租屋補助、身心障礙者房屋租金補貼、低收入戶租金補貼、都市原住民家庭租屋補貼等。
- 經地方政府認定。
公益出租人的 3 大稅務優惠
- 綜合所得稅:每屋每月租金收入 1 萬 5 千元內免納所得稅,超過部分可減除 43% 必要費用,再計算租金所得。
- 房屋稅:適用自住住家用稅率 1.2%。部分縣市還會再折減房屋現值,例如台北市折減 50%,實質稅率 0.6%。
- 地價稅:可適用自用住宅用地稅率 2‰。是否適用由地方政府依自治條例決定。
公益出租人要怎麼申請？
房客已獲准租金補貼
主管機關可依補貼資料直接辦理認定與通報，符合規定者也可自行申請認定函。房東應確認認定狀態、有效期間，以及地方稅優惠是否已反映在稅單上。
房客符合資格，但未申請或尚未核定補貼
房東可向房屋所在地主管機關申請認定，常見文件包括：
- 申請書及身分證明。
- 租賃契約影本。
- 所有權或合法住宅相關證明。
- 房客家庭戶籍、所得與財產資料，或同意主管機關代查的文件。
實際文件依案件類型及當地規定辦理。
常見問題
Q：公益出租人代表完全不用繳稅嗎？
不是。租金所得免稅有額度與適用條件；房屋稅及地價稅則是優惠稅率，並非全部免徵。
Q：一定要參加社會住宅包租代管嗎？
不一定。一般屋主直接出租給符合租補資格的房客，也可依規定認定為公益出租人。
Q：資格取得後永久有效嗎？
不是。公益出租人認定有有效期間，續約、更換房客或租賃狀態改變時，都應重新確認資格及優惠期間。