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第一次買房,最怕的不是不知道價格,而是不知道下一步要做什麼、哪裡會多花錢。買房流程其實可以濃縮成 8 個步驟,本文依序帶你走完,並整理每一步的重點與常見費用。
步驟 1: 評估財務與預算
買房前先算清楚兩個數字:自備款與每月還款金額。
- 自備款 = 總價 − 貸款金額 + 各項稅費與雜支。
- 隱藏費用要先預留。 有專家建議,除了頭期款,最基本要預留約 80 萬元,避免臨時為了湊錢而急售股票,或向長輩借錢。
- 房貸政策會變動。 央行於 2026 年 9 月 17 日將第二戶房貸成數上限由 6 成調升至 7 成,政策利率維持 2% 不變。 實際成數仍以各銀行核貸為準。
- 建議做法(一般實務): 用「月付金不超過家庭收入一定比例」為原則試算,並保留緊急預備金,避免貸款壓力影響日常生活。
步驟 2 : 看屋與選屋
現場看什麼
- 屋況: 漏水、壁癌、管線、門窗、採光與通風、格局是否好用。
- 環境: 噪音、周邊嫌惡設施、交通與生活機能。
- 社區: 管理費、公共設施、管理委員會運作狀況。
看屋之外要查什麼
- 土地與建物登記謄本: 確認所有權人、抵押權、查封等限制登記。
- 實價登錄: 查詢周邊近期成交價,作為出價與議價的依據。
- 權狀坪數與公設比: 對照實際使用面積,避免「看起來大、用起來小」。
以上為一般實務建議。
步驟 3: 出價與斡旋
- 斡旋金: 透過仲介購屋時,常會要求先付斡旋金,表示買方有誠意。有網友分享,看中房子時就要先準備 10 萬元斡旋金。請務必確認退還條件,並保留收據。
- 仲介費: 依法,不動產經紀向買賣雙方收取的仲介費,合計不得超過實際成交價的 6%。常見分攤為買方 1~2%、賣方 3~4%。
步驟 4 : 簽訂買賣契約與履約保證
簽約前逐條確認
- 價金、付款期程與交屋日期。
- 產權是否清楚,抵押權何時塗銷。
- 屋況與瑕疵擔保(如漏水保固、海砂屋、輻射屋、凶宅等告知與責任)。
- 附屬設備與家具清單。
- 貸款不足時的處理方式,以及違約條款。
以上為一般實務建議,簽約前請代書或專業人士協助檢視。
履約保證怎麼做
為了防範價金詐騙與產權糾紛,有來源強烈建議承作建經公司的履約保證專戶。費用為買賣總價的萬分之六(0.06%),實務上由買賣雙方各負擔一半。以成交價 1,000 萬元為例,履約保證費約 6,000 元。
步驟 5 : 申請房貸
房貸審核一般分為 4 段:
- 鑑價: 銀行依房屋位置、屋齡、坪數、生活機能等條件估價,決定可貸額度。
- 徵信: 評估貸款人的年齡、職業、信用紀錄與還款能力。
- 核貸通知: 銀行提出核貸條件,通知貸款人或代書。
- 對保: 雙方親赴銀行辦理。
注意事項
- 屋齡影響成數。 較早期的報導指出,屋齡 25 年以上的都會區公寓,常只能貸到約 7 成;屋齡超過 40 年,往往貸不到 5 成。 此為舊資料,請以銀行最新規定為準。
- 必辦保險。 住宅火災保險與住宅地震基本保險未辦妥,銀行不會撥款。
- 銀行費用。 徵信費通常為數百元,開辦費各家不同、通常為數千元。
- 換屋族特別注意。 有報導指出,撥款前銀行會再查聯徵,若發現名下已有 1 戶房貸,可能停止撥款並重新談成數。 換屋前,請先向銀行確認自己是否會被認定為第二戶。
步驟 6 : 用印與完稅
此階段通常由**代書(地政士)**協助備齊文件、用印,並申報各項稅費。買方常見的一次性費用如下:
| 項目 | 計算方式或行情 | |
|---|---|---|
| 契稅 | 房屋評定標準價格 × 6%,由買方申報繳納 | |
| 印花稅 | 約為千分之一,依稅捐機關核定金額計算 | |
| 登記費 | 土地依申報地價 1‰、建物依核定契價 1‰ 計收 | [6] |
| 書狀費 | 每份 80 元,合計約 160~240 元(停車位權狀依合約) | |
| 代書費 | 過戶約 1.2~1.5 萬、抵押權設定約 4,000~6,000 元、實價登錄約 2,000~5,000 元。三項加總約 1.8~2.6 萬元(依上列行情加總估算) | |
| 履約保證費 | 成交價 × 0.06%,買賣雙方各半 | |
| 仲介費(買方) | 常見為成交價 1~2% | |
| 銀行雜費與保險 | 開辦費、徵信費、火險、地震險等,依銀行與保險公司而定 |
步驟 7 : 過戶與銀行撥款
- 代書將文件送地政事務所,辦理所有權移轉登記,同時辦理貸款的抵押權設定。
- 銀行撥款與履約保證專戶放款,依買賣契約約定的條件進行。
- 完成後會取得新的土地與建物所有權狀。
步驟 8 : 點交屋
- 逐項點交: 對照契約附屬設備清單,檢查水電、門窗、漏水與設備運作。
- 確認費用切分: 水電瓦斯、管理費,以及當年度房屋稅與地價稅的負擔日期。
- 尾款: 常見做法是保留一部分尾款,待點交完成再付清,請以契約約定為準。
以上為一般實務建議。