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你有沒有遇過這種情況： 買了預售屋交屋後，建商說「保存登記還沒辦好，要等幾個月」？ 或是老家三合院、透天只有土地權狀，卻沒有房屋權狀？ 甚至想貸款、二胎，銀行卻說「產權不完整，無法承作」？
這些問題的核心，通常都指向同一個關鍵程序——**建物保存登記**（又稱建物所有權第一次登記）。
這篇文章將用最白話的方式，幫你一次搞懂：
保存登記到底是什麼？
為什麼一定要辦？
不辦會怎樣？
2026年最新流程、費用、準備文件
老屋／未保存登記建物怎麼補辦？
什麼是保存登記？
「保存登記」的正式名稱是建物所有權第一次登記。簡單來說，就是幫這棟新蓋好的房子「報戶口」，領取身分證（建物所有權狀）。
雖然法律沒有強制規定一定要做保存登記，但如果你沒做，這棟房子在法律上就屬於「未辦保存登記建物」，會面臨很多隱形風險。
為什麼一定要做保存登記？（三大好處）
產權保障： 登記後才具有對抗第三人的效力。萬一發生產權糾紛，這張「權狀」就是最強力的法律證明。
銀行貸款： 這是最重要的！沒做保存登記的房子，銀行通常不接受抵押貸款。 如果你想增貸或轉貸，沒有權狀門都沒有。
方便轉手： 雖然未辦保存登記的房子可以買賣（移轉事實處分權），但在房貸限制下，買方很難找到願意承作的銀行，會大大降低房子的市場價值。
為什麼一定要辦保存登記？不辦的後果很嚴重
很多人以為「沒權狀也能住、也能賣」，但實際上不辦保存登記會帶來以下長期隱患：
1. **貸款超級困難** 銀行幾乎不接受無權狀建物設定抵押權（最多只能土地貸款，成數低很多）
2. **賣相差、價格被壓低** 買方看到「未保存登記」會擔心未來麻煩，議價空間變大
3. **繼承、贈與程序複雜** 雖然可以繼承，但稅務與產權移轉都要走稅捐處而非地政所，文件多、時間長
4. **未來補辦越來越麻煩** 時間越久，證明文件越難蒐集（尤其是老屋）
2026年建物保存登記申請條件
想辦保存登記，建物必須符合以下4大條件：
1. **不是違章建築**（最重要一條！）
2. **土地已完成所有權登記**
3. **申請人對土地有合法使用權**（自有、地上權、經地主同意等）
4. **已完成建物第一次測量**（或102.10.1後使用執照建物可直接用建物標示圖）
2026年保存登記費用一覽（實際金額依建物而定）
**登記費**：使用執照工程造價 × 0.2% （例如工程造價1000萬 → 登記費約2萬元） –
**書狀費**：每份80元（通常一份）
保存登記完整流程（新建 vs 老屋補登）
新建案正常流程（約1.5–3個月）
1. 取得使用執照 2. 申請建物第一次測量（或直接用建築師簽證的建物標示圖） 3. 準備文件 → 送地政事務所申請保存登記 4. 地政機關審查＋公告15天 5. 繳費 → 校對無誤 → 領取建物所有權狀
老屋／未保存登記建物補辦流程（較複雜，約2–6個月）
1. 確認建物合法性（非違建） 2. 蒐集證明文件（稅籍、水電單、完工照片、戶籍、門牌證明等） 3. 申請建物第一次測量（或補測） 4. 準備保存登記申請書＋證明文件 5. 送件 → 審查 → 公告 → 領狀