實價登錄特殊交易是什麼？

by 彼得老潘 2026 年 7 月 19 日

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實價登錄特殊交易是什麼？

實價登錄裡的「特殊交易」，指的是那些不是在正常市場條件下成交的案件，例如親友間買賣、含增建、法拍、凶宅、單獨車位等。這類價格往往偏高或偏低，不能拿來當作區域行情的參考。看實價登錄時，只要多留意每一筆的「備註欄」是否註記為特殊交易，就能避開被異常房價誤導、買貴或估錯價的風險。

什麼是實價登錄？特殊交易又是什麼？

實價登錄是政府要求不動產買賣雙方在交易完成後，誠實申報成交價格與相關資料的制度，目的是讓房價公開透明、防止炒作，也提供民眾與政府做市場分析的依據。

而在這些成交資料裡，並不是每一筆都能反映真實市價。有些交易因為買賣雙方關係特殊、標的物本身條件特殊，或成交情境特殊，價格會明顯偏離市場行情——這些就是**「特殊交易」**。

為了讓大家看得懂，政府規定申報人若屬於特殊交易，必須在「備註欄」註明原因。所以「備註欄」就是你判讀房價時，第一個要看的地方。

會，而且影響比想像中大。主要有三個層面：

1. 誤導購屋判斷 如果某區域特殊交易比例偏高，短期內會影響平均房價統計，讓你低估或高估房屋的實際價值，進而做出錯誤的出價決策。

2. 貸款成數失準 銀行在鑑價時若參考到失真的成交價，可能誤判房產價值，連帶影響可核貸金額與成數，打亂你的資金規劃。

3. 影響市場信心 若這些失真數據被廣泛報導、被市場當成參考指標，會讓潛在買方觀望，進一步影響整體市場需求與價格。