內容大綱
自從台北市有捷運後”逐捷運而居”就一直是個房產熱門話題,這外溢效應最早南到高雄甚至最近中部的台中也是如此,好像買房要買在捷運站附近房價就有撐,但這個”撐”是對房產保值?還是你勉強在”撐”這貴森森的房貸?就讓老潘來分析一下MRT宅的優缺點吧!
定義
捷運宅優缺點分析
優點:
- 「交通便捷」:這絕對是購買捷運宅的人最主要理由,對於搭乘捷運重度使用者如通勤族與學生，若選擇捷運共構宅或分構宅，不必擔心戶外惡劣天氣，擁有出站即到家優勢。
- 「生活機能豐富」:因離捷運站很近人潮=錢潮，所以主要的生活機能會圍繞著捷運站發展，包括各大電信、銀行、各類型餐飲店、24hr超商等，幾乎食衣住行育樂基本上都能滿足。
- 「出租容易」:對於以出租為主的投客而言，鄰近捷運對上班族與學生有吸引力且招租容易，不易產生空屋閒置問題。
- 「建築結構較安全」:因共構宅與捷運為同一棟建物內並共用出入口，捷運每日載客量大，基於安全考量，建造標準較為嚴格，一般住宅的耐震係數0.85 ，而捷運共構宅安全係數則落在1.2～1.5之間。
- 「較保值不易跌」:捷運宅地點極佳，具備良好保值抗跌效果，未來轉手容易,這個只是相對於非捷運宅但並不保證每一個站別都絕對如此(分支線跟偏僻站不見得適用)。
「銀行貸款成數高」:銀行通常對所謂捷運宅的鑑價金額會比週邊無捷運的房屋高，故可獲得較高的銀行貸款成數，降低買房壓力。
缺點:
- 「噪音震動」:捷運宅通常正門口就是大馬路或捷運通行的出入口，除了路邊車水馬龍噪音外，列車行進時常發出轟隆聲或震動，加上站內廣播及關門警示音會影響淺眠者好夢，建議民眾加裝隔音氣密窗。
- 「出入複雜」:捷運站作為交通的要點，自然會有許多人潮的進出非常混雜，而捷運宅因為社區大門口通常緊鄰捷運出口，會有住家安全的疑慮，對於有孩童的家庭較難把關安全，也意味著可能要忍受喧囂吵鬧的生活環境。
- 「輕隔間易吵」:共構宅考量載重安全，隔間材料以「輕」為主，因此不少捷運共構大樓採用符合建築標準的輕質灌漿牆，內部隔音效果差，不建議淺眠者入手。
- 「禁用瓦斯明火」:共構宅為了公共安全考量，通常建築物無法再拉瓦斯管線，住戶只能使用電爐，無法使用瓦斯爐，洗澡煮飯只能倚賴用電，總電費較一般住宅高，屋主須特別留意。
- 「停車位少」:因為捷運穿過地下，建商無法開挖地下室興建停車位，因此有停車需求的民眾要自行解決車位問題，而共構宅週邊多為熱鬧區域，車位更是一位難求。
- 「高公設比」:公共設施坪數佔每戶總坪數的比率越高，能使用房子室內面積就越少，通常共構宅公設比超過35%以上，大幅減少實際使用面積，如南勢角站的「南方之星」公設比高達3 7 ~ 3 9 %。
- 「價格高」:捷運宅平均行情高出同區域物件約1 ~ 2 成不等，據資料統計，不少捷運共構宅設計為多戶數、小坪數，成為不少投資客下手的目標，容易擾亂行情。
- 「公共用電、維護費用爭議」:共構宅與捷運共享出入口，社區公共電費、維護費用可能有所爭議，像是先前南方之星社區爭議案；(共構宅電費北捷拒分攤 管委會封路關燈 / Youtube )
如何選擇
- 「距離定義惹議 ,需以實際行走動作評估」: 有些建商很會話唬爛說:有阿我們有捷運(沿線)經過,另外若走個5分鐘就可以到站(他指的是地圖”直線距離”)非實際走路動線距離,請注意建商跟代銷話術!(如圖隨意舉例),一般有所謂的距離捷運站的”黃金距離”,約莫就是走路5~10分鐘左右(500~1km),這類房屋都可以稱作捷運宅。
2. 「MRT路線設計規劃 ,需防高架及分支線段」: 共構宅的缺點上面已經提過,另一種高架形式的捷運線缺點更明顯,高低頻噪音直接放送給 你聽(就算加隔音罩效果有限),且高架方式也會擋住低樓層對外景觀(很醜)。
另外若你買到分支線除了班次少之外每次搭乘都要轉車一次除了不方便外對房價相對也會有影響(例如:新北投站,小碧潭站…)。
3.「全台充斥類捷運 ,捷運血統純不純正使用起來會很不一樣」:請注意『類捷運』，通勤效果與血統純正的『正捷運』是有落差,差異請參考圖面:
結語
機場捷運自106年開通後一堆建商打著”出大門直通國門!”的噱頭口號,但請消費者注意,你是每天在出國嗎?別忘了機捷列車有分普通跟直達,班次也不如一般捷運頻繁等待時間會拉長。
所以不管是機捷還是一般捷運宅請評估自身使用量與口帶深度不要一昧追流行買捷運宅!