內容大綱
老潘從以前就覺得甚至建議台灣的法律條文要白話一點,不要用的文謅謅讓人看不懂(是在賣弄國文造詣嗎?)讓平民百姓看到就害怕,然後再來花大錢請律師來翻譯?
相信有買過預售屋經驗的人對這五大履約保證機制不陌生,但可能不完全了解固中差異,差幾個字意思就差很多(價金信託/不動產信託),我來用內政部原始法條呈現條文內容再用最白話的方式解釋。
內政部及行政院消保會依消保法第17條規定，將下列5項履約保證機制納入預售屋買賣定型化契約應記載事項，於99年8月16日公告，並給予業者8個月的準備期間，訂於100年5月1日生效。
- 不動產開發信託
- 價金返還之保證
- 價金信託
- 同業連帶擔保
- 公會辦理連帶保證協定
不動產開發信託
原文:
由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。
白話文:
建商把買方(消費者)購買資金放在信託帳戶,由銀行或信託業者管理,建商在依照實際施工進度像信託業者請款,其他大小費用如代銷款項也能請款,理論上若建商倒閉信託機構要把消費者投入資金全額退費,但我是說”理論上”,請看下面前幾年新聞案例,若損及信託機構利益則該機構會優先彌補自己損失而非維護消費者權益。
案例:
價金返還之保證
原文:
本預售屋由__ (金融機構)負責承作價金返還保證。
價金返還之保證費用由賣方負擔。
賣方應提供第一項之保證契約影本予買方。
白話文:
若建商倒閉可以無條件全額退費給消費者,因此對消費者保障最高,但因為施工期間建商無法動用此款項,因此建商本身資金要很雄厚,所以幾乎無建商會用此機制。
案例:
目前沒聽說過有哪個建商這麼有良心,若有遇過的讀者請留言,讓我們大力稱讚它!
價金信託
原文:
本預售屋將價金交付信託，由__(金融機構)負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。
前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買方，受託人係受託為賣方而非爲買方管理信託財產。但賣方未依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買方。賣方應提供第一項之信託契約影本予買方。
白話文:
建商只能把此資金用在工程項目上以及各項稅費等工程…也就是蓋到哪資金就投入到哪,若建商越是後期倒閉則消費者拿回的金額就越少。
同業連帶擔保
原文:
本公司與依公司章程規定得對外保證之○○公司(同業同級公司)等相互連帶擔保，賣方未依約定完工或交屋者，買方可持本契約向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。
前項同業同級分級之基準，由內政部定之。賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。
白話文:
通常沒有專款專戶使用,風險高,甚至有些公司會用子公司名義來當擔保公司,但你想也知道當母公司倒閉後子公司還能撐嗎?
案例:
公會辦理連帶保證協定
原文:
本預售屋已加入由全國或各縣市不動產開發商業同業公會辦理之連帶保證協定，賣方未依約定完工或交屋者，買方可持本契約向加入本協定之○○公司請求共同完成本建案後交屋。加入本協定之○○公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。
賣方應提供加入前項同業聯合連帶保證協定之書面影本予買方。
白話文:
建商加入全國或是各縣市建築開發商同業公會連帶保證協定,與”同業連帶保證”機制一樣沒有專款專戶使用,當建商倒閉後必須由加入協定的其他公司協助完成建案，有賠償金上限等限制，保證不明確且風險高，所以是最後一名。
結語
若要用一句簡單且粗暴的話來描述這五種履保方式如下:
價金返還 : 買賣不成情義在,全額退費沒煩惱!
不動產開發信託: 能拿回多少算你運氣好!
價金信託: 用多少算多少,越後倒拿越少!
同業連帶擔保: 兄弟爬山各自努力,雙手一攤大家倒!
- 公會辦理連帶保證協定: 蝦米!它倒了?裝傻沒聽到…
