內容大綱
6大關鍵問題(5W1H)
許多人對於房子都有些憧憬,尤其是首購族,怕買不起更怕買錯,畢竟一生積蓄都壓在上面,這可不是說退就退的商品,跟著老潘來剖析你買房的需求是甚麼?在這高房價低薪的時代你真的需要重重的蝸牛殼嗎?
WHY – 為何要買房?
買房理由千千萬萬種,但跑不了以下這幾種:
自住:
結婚買房: 過往男方有時會被要求結婚要有房才能把女兒嫁給你,但現在這種情況在高房價下應該比較少發生。
人口數變多換房: 家中多了子女又或者須要把年邁的父母接來住。
工作地點變更: 其實當被調單位到跨縣市區域或者換工作到離目前居住地太遠時需要換房。
子女學區: 古代有孟母三遷為的就是讓子女有優良的學習環境與優質學區,望子成龍望女成鳳阿!
想獨立搬出: 長大翅膀硬了,想獨立生活,又或者需要買房來增加自我認同感。
成立工作室: 為了這個理由買房的並不多,用租的會比較多吧!
生活環境與機能: 通常是小孩大了學區不再那麼重要~想要有比較方便的生活機能為主。
- 退休: 清幽的環境且離醫療院所不遠處,看個人需求。
他用:
- 投資: 想當包租公貨者炒房投機客的人。
孝親房: a.給父母,找個環境清幽且安全附近又有大型醫療院所的地方. b.給子女,現在多了25孝。
WHAT – 要買哪種類型?
屋況:
房屋依照屋況分三種:預售屋,新成屋,中古屋(含新古屋)。
預售屋:
籌備頭期款時間較寬裕,一般完工大致在4~5年左右,但曾有看過因景氣關係延長完工時間,且預售屋若遇到不良建商很大機會變成爛尾樓。
新成屋:
馬上就有成屋可以看且入住,比較不像預售屋樣品屋與實際完工後會有落差。
- 中古屋:
對老潘來說稱10年內的房屋為’新古屋’,買中古屋風險也不小,要睜大眼睛看仔細,例如:是否為凶宅?海砂屋?輻射屋?是否漏水?…
屋型:
一般房屋類型有如下幾種:
大樓:
現在一般看到的新成屋幾乎都是大樓社區為主。
華廈:
通常定義為最高不超過11F且有電梯,但這幾年新成屋已經很少看見此類建築。
- 公寓:
通常看到的不超過5F以上且沒有電梯,公設少相對實坪大,住戶自己決定是否要收管理費請管理員。
套房:
通常室內坪數在10坪上下,適合單身或者買房預算不足的夫妻日後再換大房,但要注意銀行貸款限制。
透天:
老潘夢想中的房子尤其在中南部最常見, 整棟包含停車位都是專屬個人,想怎麼停就怎麼停,有些透天1F還有小花園, 但缺點就是少有電梯且打掃累人(但能住透天的通常口袋應該蠻深的請個菲傭不是問題)。
WHO – 多少人住?
要買多大的房子前總要先知道有多少人會住進來吧!
單身/未婚:
目前套房即可?未來5年~10內會不會有新成員?夠住嗎?
已婚:
- 不想有小孩: 但會與父母同住嗎?
- 有小孩或未來想要 : 同上,之後會要三代同堂嗎?
WHERE – 買哪裡?
美國前總統川普曾說:Location! Location!Location! 你就知道地段對房地產有多重要了!
但若用不到的東西就算在你家旁邊也無用武之地,所以還是要自我評量實用性與使用頻率。
以下為買在哪幾個評估標準:
交通:
- 工作地點:
這個很重要,對我來說只要騎車單趟超過30分鐘車程都算遠,不要浪費太多人生在通勤時間上,盡量縮短時間且若家裏突然有事也好幫忙。
- 捷運:
現在捷運越來越多條線,家附近有捷運絕對是方便的(但我說的是靠近捷運站喔~不是捷運捷運高架橋…)。
- 公車:
雖說捷運越來越方便但倒也不是哪裡都有,多少來個公車站也不錯。
- 連外道路:
快速道路,高速公路,省道….不要只有一條通往外界道路會塞爆。
- 其他大眾交通:
台鐵,高鐵之類的….
環境:
- 馬路:
建案靠近大馬路還是小條馬路,關係到車流量與噪音。
- 靜巷:
車流量與噪音相對小很多但也要注意是否為治安死角。
- 活動空間:
周邊是否有公園,運動中心,廣場亦或是水岸步道…
生活機能:
- 離長輩家:
離父母家近是加分選項,不管以後帶小孩或者之前疫情關係臨時要有人幫忙照顧小孩。
- 學區:
古代有孟母三遷,你就知道學區有多重要的,當你一開始房子學區地點有找好就不需要跨縣市接送小孩。
- 商圈:
食衣住行很重要啊,這就不需要多說了!但要忍受髒亂與吵雜。
- 市場:
傳統市場對婆婆媽媽來說是很方便的地方,但老潘認為還是要離一點距離避免環境髒亂(你懂得!),現在很多超市也很方便雖然價格比傳統市場高一點。
- 醫療院所:
這對很多年紀偏大的人很重要,但家裡附近有小診所(各類科都有最好)也不錯比較不需要一直聽到救護車聲音。
區域:
- 舊城區:
通常發展成熟,生活機能無虞,但市容相對無規劃較雜亂。
- 重劃區:
撐過長草,長房,長機能階段後絕對是理想的地點。
- 都更區:
通常都在舊城區內的某一塊地做都更,保有舊城區的生活機能都更後的房子也煥然一新,但唯獨不像重劃區的街道與市容整齊。
WHEN – 買房時機?
市場賣商品的商人最愛說:早買早享受,晚買享折扣!但買房可不是買商品,這句話不見得適用,時間點跟荷包有很大的關係!不能不注意!
大環境:
租金/房價比:
當這比率升高表示租金漲幅比房價還貴。
景氣下降:
若是目前景氣狀不明或是下行此時買房建商跟代銷比較有議價空間。
黑天鵝:
過去SARS,金融海嘯,新冠疫情…
政策干預:
政策性打房,此時可以觀察房價走勢。
檔期:
傳統檔期:
過去都有聽過3/29或9/28,前者是在農曆年後Q1底後者是在農曆鬼月後的檔期Q3底,主要是過去業者測試該年度的房市水溫,但老潘認為現在人比較沒那麼在乎這兩個日期所以參考就好。
農曆好兄弟:
傳統華人都視這個月分’諸事不宜’,所以此時去看房談房價是最好的時機點,可以等此月過後再做喬遷入住。
完銷前:
通常建商或代銷希望趕快完銷,都會對最後幾戶有價格上的彈性,但這類的房子除了建商自己保留戶外其實不管樓層及座向都不會太好,不介意的人可以去看看。
HOW – 如何籌資?
買房不難,只要能跟銀行把錢貸款下來就可以,難的是一次要拿出頭期款才是最困難的部分,以下有幾種方式籌資讀者可參考:
薪水:
從過往理財存款來湊頭期款,且也針對日後房貸還款也有固定繳納習慣,但用這方式存頭期款必須要有長期理財計畫。
父母贊助:
有句戲謔的話:理好財,不如投好胎!有個富爸媽誰不想要,但偏偏這樣的條件能有幾個人擁有?
投資收入:
固定的股利股息或者賺價差方式湊錢,理財方式與工具有很多種可以多方面學習參考。
其他:
用信貸或者跟親朋好友借款,只要講好還款方式不失一種方法!
用SWOT分析房屋的面像?
用行銷管理中的SWOT方法可以套用在買房上:
S (Strengths) 優勢:
- 建商過網建案品質。
- 環境生活機能。
- 大樓管理素質。
W (Weaknesses) 劣勢:
- 通勤時間是否過長?
- 屋齡老舊。
- 戶數是否過多?投客多?租客多?
- 周邊環境是否雜亂?
O (Opportunities) 機會:
- 未來是否有重大建設?
- 是否會有大型商場或百貨進駐?
- 明星學區。
T (Threats) 威脅:
- 周邊是否有正在興建的建案會造成壓迫感?
- 是否有嫌惡設施?
- 附近空屋率是否過高?
以上為老潘認為買房前需要評估的內容,希望能幫到你。