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相信很多消費者看到一堆數學公式與數字就想睡覺,其實老潘也是,這邊就白話帶過「建蔽率」與「容積率」計算方式,其實老潘覺得就算你不懂怎麼算也不會影響你買房子！就當做增加房產知識。
建蔽率
計算公式: 建物投影面積 / 基地面積 x 100%
根據建築技術規則建築設計施工編第1條建蔽率是指建築面積占基地面積之比率，又稱建築密度或建築覆蓋率,簡單來說就是建築物的水平面積佔建築基地總額的多少，屬於平面管制。
- 比率越低，代表公共空間保留得多；比率越高，表示建商可以蓋的建物佔基地面積越多。
而住宅的建蔽率通常不會超過60%。建蔽率的成立目的是為了使都市保留一定的戶外空間，避免建築太過稠密，此概念與綠地的設立類似，都是為了保持良好的都市景觀與生活環境。
- 因建蔽率而產生的空地稱做”法定空地”，舉例來說，200坪的建築基地，建築物佔有100坪，而另外100坪就會變成法定空地。我們熟悉的防火巷也就是法定空地，它通常無法單獨拋棄、移轉，也非單一層樓的住戶單獨使用而是全體區分所有權人共有。
容積率
計算公式: 建築物樓地板面積總和 / 基地面積 x 100%
根據建築技術規則建築設計施工編第161條，簡單來說就是建坪（建築物總建坪）與地坪（土地總地坪）之比，屬於立體管制。
這跟建築物的高度有關，此比率越高可以蓋的樓層就越高，街道兩側會相對有壓迫感；容積率低的話樓層就少，各層樓採光較好，避免一線天。
舉例來說：你的建築基地是50坪，你的建築物的總樓地板面積為300坪，那麼你的容積率就是600%，而這個300坪能有好幾種不同的規畫方式。像是每樓50坪的話，可以蓋6樓，每樓60坪，則可以蓋5樓(這也要搭配建蔽率來看)。
- 要注意的是容積率要與建蔽率要一起考量，兩者皆不能超過規定，這也就是為什麼總樓層較高的住宅，外面都會有大的腹地。容積率的規定是為了有效控制都市建築與人口分布的問題，亦有穩定房價，擴展都市精華區的作用。
政府規範
為何政府要規定建蔽率與容積率,有以下幾點:
「建蔽率」實施目的有四點：
(1) 防止基地面積過度稠密使用:
非建築面積可做為花園、水池、道路退縮或者戶外設施
(2) 減少空間壓迫感:
適當保持建築物間距離
(3) 提升棟距間的距離:
讓室內有適當的採光、通風且保持隱私
(4) 控制建物的高度:
配合高度限制及容積率避免天際線消失「容積率」實施目的有四點：
(1) 有效控制都市建物密度:
配合都市發展計畫避免人口過度集中問題
(2) 塑造良好都市景觀:
使建物設計較具彈性且多樣化
(3) 使建地供給量趨於穩定:
現制每筆土地上的總樓層面積,避免把房屋全部蓋在精華區上(4) 避免嚴重的空間壓迫感:
若不限制容機率,建商為了賺錢就會拼命蓋更高的樓層,增加壓迫感與減少日照
獎勵容積
所謂的獎勵容積是政府用容積率來鼓勵民間參與建設，依照「都市更新建築容積獎勵辦法」條文內容(內容可以點連結去詳看,這邊就不贅述)
容積獎勵種類：
● 開放空間型
● 都市更新型
● 聯合開發型
● 都市計畫型
中央都市更新建築容積獎勵項目:
