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最近老潘看到一些身邊朋友與網路YT不約而同都在介紹東南亞、日本與澳洲或其他海外房地產推薦，投資說明會一場接一場，廣告上滿滿保證報酬、明星代言，看起來好像不投就錯過，然而在熱潮背後亂象叢生，每個推薦者都打扮的的金光閃閃或者是讓人感覺到你錯過這一波將會難以翻身，許多投資人就一時衝動簽約，事後卻發現難以脫身，甚至血本無歸。
今天就來說說常見的海外房產銷售亂象，讓你在考慮海外投資前，先幫自己打好預防針。
亂象一：誇大報酬率、保證租金
很多業者標榜「年報酬10%以上」、「包租三年、每年固定收益」，甚至「兩年後包轉售獲利」。聽起來超誘人，但實際上，這類保證常藏有但書，例如：
租金收益其實來自開發商自掏腰包支付
轉售價需經銷售公司認可
租金收益根本只是預估數字，當地實際租賃市場根本達不到
***提醒***：海外房市不像股票有明確市價透明，保證收益通常是行銷話術，實際操作風險極高。
亂象二：預售屋未取得許可即販售
不少開發商為了搶先圈錢，會拿設計圖或3D動畫先行預售，但建照、施工許可根本尚未核發。若開發商無法取得許可、資金鏈斷裂，款項幾乎難以追回。
***實例***：曾有台灣投資人團購柬埔寨金邊某預售大樓，結果完工遙遙無期，開發商資金周轉不靈，數百位買家求償無門。
亂象三：內部價、團購優惠噱頭
「內部認購」、「首波員工價」、「限量團購優惠」這些話術幾乎出現在所有海外房產行銷活動裡。事實上，這些價格通常與當地市場價差異不大，甚至因多層代理抽成，實際購價比當地人還高。
***建議***：投資前務必多比較當地公開市場成交價，別掉入行銷陷阱。
亂象四：隱瞞當地稅制與法規限制
海外房產涉及當地的購屋資格限制、所得稅、資本利得稅、遺產稅、交易稅等，部分國家還有限制外國人購屋。
**：泰國規定外國人不能購買土地，僅能買公寓單位，但許多說明會卻強推「別墅包租保證」，實際操作違法，風險極高
亂象五：銷售話術與不實承諾
說明會常請明星代言、豪華樣品屋、強調「當天簽約享折扣」，營造熱絡氣氛。許多投資人因現場氣氛高昂、缺乏冷靜思考，當場簽約，事後發現承諾與事實不符，卻因海外契約繁雜、跨國追訴困難而無法求償。
亂象六：資金安全風險
不少投資人因不熟當地法規，將大筆款項直接匯入開發商或銷售公司的私人帳戶，等於將資金拱手讓人。一旦對方捲款潛逃或公司倒閉，法律追討極為困難。
***建議***：務必透過當地公證信託機制或正規銀行履約保證，確保資金安全。
亂象七：脫手困難
海外房產不像台灣房市活絡，當地購買力、流通性有限。很多投資人買了才發現，當初承諾的「轉手獲利」、「買氣旺盛」根本不存在，要轉售卻乏人問津，甚至要賠錢脫手。
