內容大綱
繼上篇-如夢似真的預售屋—如何看預售屋(1)後我們再來看看樣品屋以及其他預售屋該注意的眉眉角角!
土地使用分區:
土地使用區分可以獨立再講一篇,簡言之,在政府的都市計畫法中明確劃分三大區:
住宅區: 保護居住環境劃定,其土地與建築使用不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。
商業區: 促進商業發展劃定，其土地及建築物使用，不得有礙商業之便利。
- 工業區:促進工業發展劃定，其土地及建築物，供工業使用為主；具有危險性及公害之工廠，應特別指定工業區建築之。
總之前陣子網紅-阿滴所代言的建案其土地劃分就是在乙種工業區而惹出爭議(所謂乙種工業區簡稱乙工:公害輕微的工廠與其必要附屬設施，及工業發展有關設施使用為主,舉凡通訊傳播業、剪接錄音工作室、電影電視設置及發行業、銀行業等，都屬於乙種工業用地用途的範疇),只要一戶被檢舉其它戶就有麻煩,所以請盡量避免買到這類建案,雖然市價便宜2~3成,但銀行貸款成數低且轉手價格也不會太漂亮。
夢境樣品屋:
當代銷講完整體建案規劃與介紹後,重頭戲就來了! 把你帶進夢境中-樣品屋,通常建議消費者可以攜帶捲尺或者測距儀來現場稍微丈量,以下幾項請特別注意:
室內空間: 有些建商刻意做無樑設計或裝潢遮蔽大樑、隱藏柱體、減少牆面厚度、天花板挑高、室內擺滿鏡面增加空間感、每間房都是無門設計或把客廳隔壁房牆面打掉讓你覺得客廳超大有通透感。
採光: 用超多室內裝潢打燈,營造明亮感又或者做假窗戶在背面打燈。
不實用衣櫃: 建商為了要讓室內空間增大,有時會做一些不符實際需求的衣櫃與櫃體,請注意衣櫃深度至少要在60cm以上。
座向: 樣品屋不可能把每個方位與坪數都標示出來,所以請詢問代銷人員你想要的房屋座向有無西曬、吹東北風亦或其他你介意的風水問題。
贈品家電: 請問清楚樣品屋內的所有家電與衛浴設備,哪些是標配?哪些是自己要購買?且品牌是什麼?合約書上有詳細記載品牌或者同等價位的品項嗎?
二次施工: 請注意家配圖上若有出現不明的虛線,一定要向代銷人員問清楚,像陽台外推或夾層屋等…都算是二次施工,屬於違法會被檢舉拆除,請三思。
- 冰箱哩?很多樣品屋都不太放冰箱,why?因為建商一開始給的空間就很小,我甚至看過幾間預售屋給冰箱的深度只有60cm左右,這樣的尺寸只有容量在200公升以下的小冰箱才放得下!
客變:
其實買預售屋能客變是最大的優點,可在往後交屋後避免再敲打牆面、改格局,造成不必要的費用與困擾,但對於建商而言並不是很樂意客變,因為會拖延到交屋時程,這點要記得詢問,就我知道這一年來許多建商已經偏向不給客變。
演戲的銷售人員:
最常出現的就是每桌都是滿滿的購屋消費者,其實有很多是員工跑龍套演出(因為很多是預約制,所以銷售人員知道哪個時段有多少組消費者會來看屋),又或者銷售人員對著對講機與櫃台或案場經理演個苦情戲碼讓你知道他對你這戶有多用心!
千萬別被現場人氣與銷售人員的話術拐到,他們只是要營造焦慮感給你,只要你焦慮就有可能失去理性,他業績就越有可能達到!
履約保證機制:
萬一房屋還沒蓋完建商卻倒閉了怎麼辦(爛尾樓)? 政府目前規定履約保證機制主要分為以下5種制度:
價金返還: 對消費者最有利,反之對建商是最不利! 若有建商採取這機制真的是很佛心,因為這對建商資金壓力來說會非常大。
- 價金信託: 建商必須按照工程進度專款專用,無法隨意動用買方支付款項。
不動產開發信託: 跟價金信託非常類似,主要差異為多了管理銷售。
同業連帶單保: 由非關係企業的建商擔保,若完工前建商倒閉,可要求擔保建商負責完工交屋, but 有些建商會用自家子公司或關係企業做擔保,但若母公司倒,子公司也不可能會好到哪裡去。
- 公會辦理連帶保證: 建商加入全國或各縣市不動產開發商公會連帶保證,但理賠金額有上限,是最差的履約保證機制。
保固內容:
這要看個別建商給的保固項目是什麼?有些是防水、有些是結構,要注意內政部指出(不是老潘說的)保固期限應是從”交屋日”起算,不良建商會把保固期限提前至”取得執照日,請注意!
房屋繳費拆款表:
通常預售屋拆款表分成以下幾大項:
頭期款(訂+簽):通常各2%/8%,占總房屋金額10%, 這邊要注意的是若付訂金後簽約前反悔不買是否可以退訂?且若訂金是用刷卡則會有手續費問題,所以刷卡前請先釐清。
工程款 : 每期通常為5%左右,大致上會分成三個階段收款,結構體完成、外飾完成以及取得使照(使用執照),每個建商對工程款定義不同,這邊只是就過往看過建案經驗分享。另外,重要的部分是要詢問是依照工程進度繳費還是每月攤提,先釐清不要到時候資金調度有問題。
暫收款: 這部分金額為20~50萬左右,要看個別房屋總價估算,通常收取時間點落在最後一期的工程款一併收取,這部分內容大致為, 契稅、印花稅、代書費、土地建物登記謄本以及預收管理費…。
房屋貸款(銀行貸款): 約占70%~80%左右,在驗屋時就可以去跟銀行做對保動作。
- 交屋款: 內政部有規定交屋款為5%,但卻有不少建商低於這個成數,需注意若交屋款過低,日後驗屋有問題,建商可能不理會驗屋結果甚至拖延處理。
最後請注意!不要在案場就衝動簽約,可以先付訂金,並取回定型化契約,把握5天審閱期,有問題就盡量提問,深思熟慮後再行簽約!