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頂樓違建30年未拆！高雄老公寓塌落砸毀轎車 居民怒：市府怠忽
在台灣，許多透天厝或老公寓的頂樓，常會看到各式各樣的加蓋建築。這些頂樓加蓋，究竟是合法的？還是屬於違章建築呢？老潘將深入探討頂樓加蓋的合法性，以及相關的法規與注意事項，幫助您一次搞懂頂樓加蓋的「眉眉角角」。
什麼是頂樓加蓋？
背景簡介：顧名思義就是在建築物最上層（頂樓）增建的構造物。
由於土地有限，許多住戶會選擇加蓋以擴充居住空間或增加房產價值，這些加蓋的形式多樣，可能是單純的鐵皮屋、增建的房間、儲藏室，甚至是空中花園或游泳池，因此頂樓加蓋的問題在許多城市中十分普遍。
頂樓加蓋的所有權屬於誰？
根據《公寓大廈管理條例》第7條，頂樓平台屬於全體住戶共有的公共空間，無法約定由特定住戶專用。 即使頂樓住戶擁有使用權，頂樓的產權仍屬於全體住戶共有。因此，若想進行頂樓加蓋，必須取得全體住戶的同意，並簽訂「分管契約」或修改大廈規約，明確約定頂樓的使用方式。分管契約可以是書面或口頭協議，但為了避免爭議，建議以書面形式記錄，以確保權利義務清晰。
頂樓加蓋的合法性：原則上違法，例外情況多
首先，要明確一點：原則上，未經申請核准的頂樓加蓋都屬於違章建築。
根據台灣《建築法》的規定，任何建築物的增建、改建，都必須向主管機關（各縣市建管單位）申請建築執照，經審查合格後才能動工。如果沒有取得執照就擅自加蓋，就是違法行為。
然而，台灣的違章建築問題盤根錯節，存在許多歷史因素和例外情況，使得頂樓加蓋的合法性變得複雜。
如何合法進行頂樓加蓋？
許可證與申請程序：通常，在進行頂樓加蓋之前，需要申請相關的許可證或建設許可，這可能包括向當地建築主管機關提交設計圖、結構安全檢查、消防安全設計等。
住戶需提出的申請材料：如加蓋設計圖、結構計算書、環境影響評估等。
需要經過的審批程序：包括申請、審核、報批等步驟。
技術與安全要求：合法加蓋需要符合結構安全、抗震能力、消防設施等要求。例如，頂樓加蓋需要經過專業的結構工程師評估，確保加蓋後不會對原有建築結構造成損害，並且滿足消防要求，確保住戶的生命安全。
頂樓加蓋的分類與處理方式
為了有效管理違章建築，政府通常會將違建區分為以下幾類，並採取不同的處理方式：
1. 新違建（即報即拆）
這是指民國84年1月1日以後才興建的違章建築。這類違建通常會被列為「即報即拆」的對象。一旦被查報，政府會依法發出拆除通知，並強制執行拆除。
重要時間點： 民國84年1月1日是區分新舊違建的關鍵時間點。此日期之後的建築管理法規趨於嚴格。
2. 既存違建（緩拆或拍照列管）
指的是在民國84年1月1日以前就已經存在的違章建築。這類違建由於數量龐大，政府考量到社會成本和民生需求，通常會採取「緩拆」或「拍照列管」的方式處理。
緩拆： 除非有公共安全疑慮（如結構不穩、妨礙消防通道等），否則暫不拆除。但並不代表合法，未來仍可能面臨拆除。
拍照列管： 記錄違建的樣貌和位置，未來若有改建、增建或修繕行為，仍會被視為新違建處理。
3. 免拆違建（特殊情況）
極少數情況下，符合特定條件的頂樓加蓋可能被認定為「免拆」或「合法」。這通常發生在以下兩種情況：
符合特定自治條例： 部分地方政府針對某些特定用途或規模的舊有違建，訂有「免拆」的自治條例。例如，早期農業社會的農具室、合法登記有案的攤販棚架等。
取得雜項執照： 如果頂樓加蓋是為了設置廣告物、招牌、高架儲水槽等，且符合建築法規並取得雜項執照，則為合法。但這與一般居住用的頂樓加蓋不同。
請注意： 即便是既存違建，只要有修建、改建或增建，都可能被認定為新違建而面臨即報即拆。此外，一旦危及公共安全，不論新舊，政府都有權立即拆除。
頂樓加蓋的風險與缺點
頂樓加蓋雖然能增加使用空間，但也伴隨以下風險：
違建風險：若未取得許可或超建，可能被檢舉並強制拆除，造成經濟損失。
安全疑慮：鐵皮屋或不合格建材可能導致漏水、結構不穩，甚至影響消防安全，進而發生崩塌等危險。
水電問題：頂樓加蓋的水電配置可能不符規範，增加用電或漏電風險。
鄰里糾紛：未取得全體住戶同意，可能引發法律爭議或鄰里衝突。
結論：合法申請，才是根本之道
總而言之，頂樓加蓋在台灣的法規上，絕大多數屬於違章建築。 雖然政府對既存違建採取較為寬鬆的處理方式，但這並不代表其合法，一旦遇到檢舉或影響公共安全，仍有被拆除的風險。
如果您有增建空間的需求，強烈建議您循合法途徑，向主管機關提出增建申請，並委託專業建築師進行規劃與設計。
