內容大綱
在台灣進行不動產交易時，特別是涉及土地買賣或都更時，你可能常常聽到「既有道路」、「既成道路」和「現有巷道」這三個名詞。它們聽起來很像，但其實在法律上的定義、權利義務以及對土地利用的影響上，有著天壤之別。如果沒有搞清楚，可能導致你的土地無法建築、通行權受阻，甚至權益受損！
既有道路
最簡單的理解方式： 既有道路是政府已經依法完成徵收、登記為公有的道路。
法律地位： 土地所有權屬於國家或地方政府。
用途與管理： 供公眾通行使用，由政府機關負責養護管理。
對土地利用的影響： 如果你的土地是「既有道路」，代表你已經失去土地所有權。你在進行土地交易時，應確認地籍資料上的土地所有權人，避免交易糾紛。
白話文重點： 已經是政府的土地了，沒有你的事。
實際案例
例如，某村落中居民長期使用的泥土路，雖未經政府正式規劃，但因歷史悠久且實際通行，被視為既有道路。
既成道路
最簡單的理解方式： 既成道路是私有土地，但因為長年供公眾通行，已經被視為具有公共性質的道路。
法律地位： 土地所有權仍屬於私人，但因為長期供公眾使用，依據大法官解釋（釋字第400號），其土地所有權受到限制。
用途與管理： 供公眾通行使用，所有權人不得任意阻擋或禁止通行。雖然是私地，但其公共性高於私有權。
對土地利用的影響：
限制使用： 地主雖然擁有土地所有權，但不能將其封閉或興建建物，也不能要求通行者付費。
徵收補償： 地主可以向政府申請徵收，但政府不一定會徵收，且通常只有在道路拓寬或改道等公共工程需求時才會進行。
建築線指定： 建築法規上，通常會將既成道路指定為建築線，方便兩側建物申請建照。
白話文重點： 土地還是你的，但你不能蓋東西也不能擋別人，政府也不一定要跟你買。
實際案例
在都市計畫區內，政府依計畫開闢的8米寬道路，配有完善的人行道與路燈，即為既成道路。
現有巷道
最簡單的理解方式： 「現有巷道」可以被視為是符合特定條件，可以作為建築線指定依據的「既成道路」。
法律地位：可能為私人土地上的通道，或由政府管理的公共巷道。
用途與管理： 主要功能是作為建築線的依據，方便巷道兩旁的建築物申請建造執照。
對土地利用的影響：
建築線指定： 建築法規為了確保建築物有足夠的退縮空間和消防通道，會依據現有巷道來指定「建築線」。當巷道寬度不足時（例如不滿6米），兩側的土地通常需要退縮才能蓋房子。
通行權： 由於其公共性質，地主不得阻礙通行。
白話文重點： 這是政府為了確保你家可以蓋房子，而劃設的一條通路。它跟「既成道路」的概念非常接近，但更偏向於建築法規上的實務應用。
實際案例
在老舊社區中，兩棟建築間的狹窄通道，供居民步行或機車通行，即為現有巷道。
三者比較總結
