內容大綱
買了預售屋，還沒交屋就想轉讓給別人，可以嗎？如果沒有加價，只想拿回已繳的款項，也會受到限制嗎？
自 2023 年 7 月 1 日起，預售屋及特定新建成屋的買賣契約，原則上不得任意讓與或轉售，刊登換約廣告也受到限制。不過，親屬間轉讓，以及符合公告條件並經核准的特殊情況，仍有例外。
什麼是「限制換約轉售」？
「換約」一般是指原買方將買賣契約的權利義務，交由另一位買方承接。例如，原本由小陳向建商購買預售屋，後來改由小林承接契約，繼續繳納工程款及辦理後續交屋。
依《平均地權條例》第 47 條之 4，受規範的買方原則上不得將契約讓與或轉售給第三人，也不得自行或委託刊登相關廣告；建商等銷售者，也不能違規同意或協助換約。
因此，沒有賺取價差，不代表就能自由轉讓。 法律同時規範「讓與」與「轉售」，仍須確認是否符合例外。
哪些房屋與契約會受到限制？
適用對象包括以下兩類：
| 類型 | 法規上的範圍 |
|---|---|
| 預售屋 | 領有建造執照，尚未建造完成，以將來完成的建築物為交易標的 |
| 新建成屋 | 新建完成並取得使用執照，但尚未辦妥建物所有權第一次登記的成屋 |
所以，即使房屋已經蓋好，也不能直接認定可以自由換約，仍應確認登記狀態及交易性質。
簽約日期也是判斷重點：
| 簽約情況 | 是否適用限制 |
|---|---|
| 2023 年 7 月 1 日前已簽約的原買方 | 不受這項新制的換約限制 |
| 2023 年 7 月 1 日起簽約的買方 | 原則上受到限制 |
| 原契約在施行前簽訂，但新買方於施行後接手簽約 | 新買方再次轉售時，亦受限制 |
不能只看建案何時開賣，也不能因為是舊建案，就認為後續每一手都能自由換約。
哪些情況免申請核准？
依現行審核辦法，下列五類情況無須依該辦法申請核准：
- 特定親屬間轉讓：買方與配偶、直系血親或二親等內旁系血親間的讓與或轉售。
- 繼承名義變更：買方簽約後死亡，繼承人因繼承辦理契約名義人變更。
- 夫妻財產分配：夫妻法定財產制或共同財產制關係消滅後，因剩餘財產差額或共同財產分配，由一方或雙方共同承受。
- 法人合併或改制：由存續或新設立的法人依法承受或概括承受。
- 法人清算後的財產歸屬：法人依法解散、撤銷或廢止登記清算後，賸餘財產的歸屬。
遇到突發變故怎麼辦？ 6大「經核准可換約」的特殊例外
政府在法規中設有「特殊情形」的例外條款，只要在簽約後遇到以下 6 種非自願性的重大狀況，經報請直轄市、縣（市）主管機關核准後，即可換約，但每 2 年僅限 1 戶（棟）：
非自願失業： 簽約繳款後，非自願離職逾 6 個月仍未就業，且簽約前已受僱原雇主達 1 年以上者。
重大傷病或意外： 買受人或其家庭成員罹患重大傷病，或因意外遭受傷害，經診斷需 6 個月以上全日照顧。
重大變故致毀損： 簽約繳款後，原居住房屋因災害毀損致不堪居住，必須另行租屋。
重大意外致死傷： 本人或家庭成員因重大意外致第三人死亡，或遭受重大傷害（需 6 個月以上全日照顧）而無力繳款。
買受人死亡： 簽約繳款後死亡，其繼承人無意保留，可申請讓與或轉售。
共同買受人之間的讓與： 買受人為自然人，其於簽約繳款後，將契約權利讓與或轉售與該契約所列之其他共同買受之自然人或法人。